[경매] 경매 권리분석 이렇게 어려웠어? 응 알고있었어.. 2장 내용정리
안냐세염ㅎ2ㅎ2
2장 권리분석 편의 4가지 STEP에 대해서 공부해보려고 합니다.
그래봤자 책을 읽는 것 이지만...
그냥 읽으면 잼이도 드럽게 없을 뿐더러 어려워서 머릿속에 당최 들어오지를 않으니.. 정리를 하며 읽어보려 합니다
원래 경매 공부란 일단 머릿속에 넣는 것이고 그때그때 꺼내어 읽어보는 것이라고 누군가 말했기 때문인 탓도 있음.
시작!
Q. 권리 분석이란?
A. 부동산을 매입하기 전에 해당 부동산에 법률적 하자가 없는지 살펴보는 것. 해당 과정을 통해 수익성 / 투자여부 / 입찰 금액 등을 판단할 수 있다.
권리 분석은 크게 네 단계로 구성되어 있다.
1. 말소기준권리 찾기
2. 인수되는 권리 찾기
3. 임차인(점유자) 권리분석
4. 법원 경매 서류 및 기타 권리(인수 조건) 확인
네 가지 스텝을 실전 사례에 순서대로 적용도 해볼 것이다.
드럽게 복잡하고 말도 어려우니 생각날 때마다 읽어보면 좋겠다.
1. 말소기준권리 찾기
: 통상적으로 (법적 용어는 아님) 해당 경매 절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 '기준'이 되는 권리
아~ 기준이 되는 권리구나 라고 생각하면 될 듯 싶다
말소기준권리 이전 권리 : 낙찰자에게 인수되어 낙찰자가 부담해야 함
말소기준권리 이후 권리 : 말소기준권리를 포함하여 매각 후 전부 소멸되기 때문에 낙찰자가 부담하지 않아도 된다.
뭔말인지 너무 어려우니까.. 쉬운 용어로 풀어서 정리해보았음.
말소기입권리 5가지 (돈을 받는 것이 목적인 권리, 낙찰 후 소멸됨.)
1. 근저당권(저당권)
저당이란? 부동산 등을 담보로 잡아 돈을 빌려주는 것이다.
저당권이란? 채무자가 제때 빚을 갚지 못하면 채권자가 담보물건을 경매 등의 절차로 처분하여 채권액을 회수할 수 있는 권리이다.
근저당권이란?
: 저당권의 일종! 채권액은 변동될 수 있다. (일부를 갚아서 줄어들거나, 아니면 이자가 밀려서 늘어나거나... ) 이런 변동 상황에서 계속 새롭게 저당권 설정과 등기를 다시 해야하는데, 이런 번거로움을 없애기 위해 일반적으로 설정하는 것이 근저당권이다. 미리 실제 채권액보다 120 - 130%에 해당하는 금액을 채권최고액으로 설정해 두어, 이자가 밀려 채권액이 변동되더라도 채권액 최고 한도 내에서 변제를 받을 수 있는 권리이다.
2. 가압류(압류)
: 채무자가 재산을 숨기거나 처분하지 못하도록 법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것
압류와 가압류의 차이는 '집행권원 유무' 라고 볼 수 있다. 집행권원이란 판결문, 지급명령, 공정증서 등을 말하며 가압류는 이러한 집행권원이 없어도 가능하다. 집행권원이 나오기 전까지 임시로 압류하는 것이라고 생각하면 될 듯!
3. 경매기입등기(경매개시결정등기)
: 채권자의 신청에 의해 경매가 진행된다는 것, 즉 이 경매는 강제경매라고 알리는 역할을 하는 것. (이 자체로 돈을 받기 위한 것은 아님) 그러나 압류 효과가 발생하게 되므로 말소기준권리라고 할 수 있다. (근저당권, 가압류, 담보가등기가 없는 경우 말소기준권리가 됨)
4. 전세권(최우선순위이면서 전세권 건물 전체에 설정 후 경매신청 또는 배당 요구 하는 경우)
흔히 말하는 임대차 계약, 즉 '전세' 계약을 등기부등본에 등기를 하면 '전세권'이 되는 것!
전세권자(세입자)는 임대인 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도나 임대할 수 있고, 전세 보증금을 반환받지 못할 경우 법원의 확정 판결 없이도 바로 경매 진행 청구가 가능하다.
전세권자가 배당 요구나 경매신청을 했을 경우 전세권은 말소기준권리가 된다.
5. 담보가등기
가등기란? 본등기 (실제 등기)를 진행할 조건이 미흡할 때 본등기의 순위를 보전하기 위한 임시 등기를 의미한다. 가등기란 순위 보전이 목적이라.. 가등기 자체로는 효력이 없다.
담보가등기란? 채권자가 채무자에게 돈을 빌려준 뒤 채권액을 돈으로 받는 근저당권을 설정하는 것이 아니라, 채권액에 상당하는 부동산에 대해 소유권을 등기 설정하는 것입니다. 당장은 정식 소유권이 아니지만, 채권액을 상환하지 못할 경우 채권자는 담보로 잡은 부동산에 대해 채권액 만큼 정식 소유권 등기가 가능하다.
즉, 가등기담보의 목적물이 다른 채권자에 의해 경매에 붙여진 경우, 가등기담보권자는 가등기인 채로 그 가등기의 순위를 가지고 우선변제권을 행사할 수 있다.
만약 말소기준권리가 2가지 이상인 경우에는 가장 앞선 순위의 것이 말소기준권리가 된다.
* 등기부등본을 보고 말소기준권리를 찾아봐라!!!
갑구와 을구를 비교하는데, 만약 갑vs갑이나 을vs을이라면 동일 날짜에서 순위 번호가 빠른 것이 먼저 설정 된 것이고, 다른 구를 비교할 때는 접수 날짜 순서대로 정리하면 된다.
즉 가장 앞선 순위라는 것은, 가장 먼저 설정된 것이라고 생각 하면 될 듯 싶다.
2. 인수되는 권리 찾기
앞에서 봤던 말소기준권리는 매각으로 소멸되는 권리로 낙찰자에게 인수되지 않는다.
그렇다면 매각 이후에도 그대로 낙찰자에게 남아있는 권리도 있을 것이 아닌가? 그게 바로 인수되는 권리이다.
4가지가 있다.
인수되는 권리 4가지 ( 낙찰 이후에도 소멸되지 않음)
1. 배당 요구하지 않은 선순위전세권
위에서 말소기준권리의 한 종류인 전세권을 설명할 때, 최우선순위이면서 전세권 건물 전체에 설정 후 배당 요구나 경매신청을 하는 경우 라고 덧붙혔는데,, 그 이유는 위에서 말했듯이 말소기준권리는 돈을 받기 위한 것이기 때문이다.
그렇다면 전세권자(세입자)가 경매 신청도, 배당 요구도 하지 않았다면? 전세권은 낙찰자가 인수하게 된다.
즉, 낙찰자가 전세권자(세입자)에게 보증금을 대신 반환해야 한다.
보증금을 줘야해서 억울한 낙찰자를 위해, 인수 금액은 낮아질 수밖에 없겠군??
2. 건물철거 및 토지인도청구 가처분
가처분? 가처분 등기를 하면 해당 부동산의 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권 설정 등 처분행위가 금지된다.
이를 통해 소송이 판결나기 전에 부동산이 양도되는 등의 이상한 문제들을 막을 수 있다.
이해가 잘 안되니까 예시를 써가며 이해해보도록 하겠다...
A의 땅에 B가 건물을 지었다. B는 토지사용에 대한 임대료를 A에게 줘야한다. 그런데 돈이 없어서 연체를 하고 만 것이다.
화가 잔뜩 난 A는 B의 건물을 철거하라는 소송을 제기했다. 가처분도 함께 신청해서 부동산이 양도되는 것도 막았다.
만약 법원에서 B건물을 철거하라는 판결이 났다면, 가처분이 말소기준권리보다 후순위일지라도 낙찰자는 이를 인수해야한다.
즉, B의 건물을 낙찰한 낙찰자 C는 A에게 잔금을 납부해야 하는 것이다. 그런데, 돈도 주고 건물도 철거당할 수 있으니.. (왜?) 이런 물건은 애초에 입찰하지 말자. 만약 그래도 입찰해야겠다면, 매각물건명세서를 꼭 확인하고 토지 주인 A가 건물 철거 소송에서 승소했는지 패소했는지를 꼭 확인하도록 하자. 만약 A가 승소했는데도 C가 건물을 입찰했다면? 돈도 주고 건물도 철거당하고.. 힘을 많이 내야하는 상황이 생길 수도 있다..
3. 유치권(등기부등본 기재X)
전세권과 가처분은 등기부등본에 표시되어 등기부등본만 잘 보아도 확인할 수 있다. 그러나 유치권은 등기부등본에 기재되지 않는다. (법정지상권도 그러하다)
유치권이란? 채무자의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우, 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 권리를 뜻함.
또 예시를 써보자,, 이해가 안된다. 예시가 집짓는거라서 우리집 요식이가 건축학도라(?) 이름을 빌려보겠다.
내가 요식이에게 집을 지어달라고 했다. 요식이가 집을 다 지었다. 근데 나는 돈이 없어서 요식이에게 건축비를 주지 않았다. 내가 요식이에게 건축비를 줘야만 집을 인도받을 수 있다. 따라서 요식이는 나에게 건축비를 받기 전까지 집을 넘겨주지 않고 점유할수 있는 권리가 있다. 이를 '유치권'이라고 한다. 유치한 쉐끼.. 그냥 꽁짜로 주지ㅣ...
4. 법정지상권(등기부등본 기재X)
지상권이란? 다른 사람이 소유한 토지 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리를 뜻함
법적 지상권이란? 토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가, 매매 혹은 경매로 인해 토지와 건물의 소유가자 달라진 경우 건물주를 보호하기 위한 지상권을 뜻함. 토지 또는 건물 소유자가 지상권 등기를 하지 않았더라도 자동적으로 지상권 효력이 발생한다.
2번의 건물철거 및 토지인도청구 가처분에서 설명한 예시의 경우 땅 주인과 건물 소유주가 다르다. 이런 경우가 있다.
위의 예시에서는 A의 땅에 B가 건물을 지었다. B는 A의 땅(토지)를 빌려 임대차계약을 하고, 토지등기부등본에 지상권을 설정했을 경우에는 만약 A가 땅을 D에게 팔았다고 해도, 건물주인 B는 계속해서 해당 토지를 사용할 수 있다.
아니 그럼 지상권을 설정하지 않았다면 .. B는 D의 땅을 사용할 수 없는 것일까?? 일반적으로는 그렇다. (그러니까 잘 확인했어야지..) 그런데! 만약 A나 B, D가 원래 E의 토지와 건물을 경매로 따로따로 낙찰받은거라면? 지상권을 설정하지 않다고 사용할 수 있다.
(갑자기 궁금해졌는데 땅E 건E -> 땅A 건D :: 당연히 법적지상권. 그런데 땅E 건E -> 땅A 건B -> 땅D 건B 여도 B에게 법적지상권이 생길까? A가 사실 경매로 낙찰받고 돈이 없어서 은행같은데 담보대출 받아서 낙찰받은건데 그마저도 못갚아서 D가 다시 경매로 낙찰했다면? 그러면 생기겠지? 일반적인 매매의 경우에는 안생기고?? 궁금하니 나중에 찾아봐야겠다.)
근데.. 등기부등본에 안뜨는 3,4는 뭘 보고 알아야댐?
>> 매각물건명세서를 봐야함!!
이렇게 말소기준권리나 인수권리를 보고 이 매물이 안전한지 위험한지를 판단하면 좋다.
3. 임차인 권리분석
임대인이란? 임대차 계약에 따라 돈을 받고 다른 사람에게 목적물을 빌려준 사람을 뜻한다. 빌려준넘
임차인이란? 임대차 계약에서 돈을 내고 목적물을 빌려 쓰는 사람을 말한다. 빌린넘
임차인 권리분석이 필요한 이유는 다음과 같다.
현대 부동산을 점유하고 있는 빌린넘이 대항력을 갖췄는지, 보증금 전액을 배당받는지 등을 확인해야된다.
: 대항력이란? 대항력은 임차인(빌린넘)의 권리이다. 주택임대차보호법에 의거하여, 이로 인해 보호를 받을 수 있는 권리를 뜻한다. 계약한 기간 내에는 해당 부동산을 빌릴 수 있는 (거주할 수 있는! 등의) 권리를 말한다. 빌릴 권리, 보증금을 반환받을 권리 등을 의미한다고 볼 수 있다. 그래야 내가 부동산을 경매로 매각할 때 얼마를 줘야 하는지 알 수 있기 때문이다.
대항력이 있는 임차인이 경매 절차에서 보증금을 돌려받을 수 있는 방법
1. 배당요구 하기 : 법원에 배당 요구를 신청해 부동산이 낙찰된 이후 보증금을 배당받는 것 (법원에게)
임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 나머지 보증 금액을 낙찰자가 반환해야 한다.
(만약 임차인이 배당요구를 했다면? 입찰하기 전에 다음과 같은 순서로 물건을 분석해야 한다.)
말소기준권리 확인 > 말소기준권리설정일과 전입일/확정일자 비교 > 대항력 및 우선변제권 여부 판단
2. 배당요구 하지 않기 : 낙찰자에게 보증금 반환을 요구하는 것 (낙찰자에게)
보증금 전액을 낙찰자가 반환해야 한다.
따라서, 낙찰자가 인수해야하는 보증금이 있는 경우에는 입찰할 시의 금액에 해당 내역이 반영되어있는지 등을 확인하자.
대항력이 성립될 수 있는 조건
1. 실제점유와 전입신고 (전입 신고한 다음날 0시부터 대항력 발생)
임대차계약 후 주택을 인도받아 실제 점유하고 반드시 전입신고를 해야한다. (2가지 다 해야됨)
왔다리갔다리 하면 마지막 전입신고일자 다음날 0시부터 대항력 생기는거임!
2. 대향력 발생 시점이 말소기준권리보다 빠른 날짜인 경우
대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 느리다면?? 어짜피 말소기준권리 이후는 소멸되니까 낙찰자는 임차인에게 보증금을 반환하거나, 계약 시점까지 거주지에서 살게 냅두(?ㅠ)지 않아도 된다.
그런데,,,
대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 빠르다면?? .. 낙찰자는 임대인의 지위를 이어받게 되어, 임대차계약기간이 만료되기 전까지 임차인을 내보낼수도 없으며, 임차인이 보증금 전액을 배당받디 못한 경우 만기 시점에 보증금도 반환해줘야한다.
말소기준권리날짜와 전입신고일자를 꼭 확인하자.
그런데 웃긴것은 또 대항력만 있다고 해서 배당을 받을 수 있는 것은 아니다.
'우선변제권'을 확보해야만 한다.
우선변제권이란? 임창니이 우선해 배당받을 수 있는 권리를 의미한다.
[ 우선변제권 취득하는 법 ]
: 대항력을 갖춘 상태에서 확정일자를 받자.
임대차계약서 원본을 가지고 주민센터에 가 확정일자 도장을 받으면 된다. 그 후, 배당요구 종기일 이내 배당 요구를 하고 종기일까지 대항력을 유지하자.
[ [주의] 우선변제권 취득 시점 계산하기 ]
전입신고를 먼저, 확정일자를 나중에 받았다면? : 확정일자를 받은 다음 날부터 우선변제권을 취득한다.
확정일자를 먼저 받고, 전입신고를 나중에 했다면? : 전입신고를 한 전입일자 다음날부터 우선변제권을 취득한다.
같은 날에 둘 다 했다면? 그 다음날부터 우선변제권을 취득한다.
최우선변제권은 뭐임?
보증금이 소액인 임차인이 경매 사건의 배당 절차에서 다른 채권자보다 최우선해 보증금 중 일정 금액을 돌려받을 수 있게 한 권리이다.
전입일자나 확정일자와 상관 없이, 법에서 정한 소액보증금에 한해 최우선적으로 배당받을 수 있게 해주는 권리이다.
(말소기준권리보다 후순위 임차인에 대해서도 적용됨)
[ 최우선변제권 취득하는 법 ]
: 대항력을 갖춘 상태에서 소액보증금 조건을 충족하자.
주택 임대차보호법에서 정한 소액보증금 법위에 해당되어야 한다. 그 후, 배당요구 종기일 이내 배당 요구를 하고 종기일까지 대항력을 유지하자.
현재 기준
4. 경매 서류 및 기타 권리 확인
그냥 뭐 대충 빼먹지 말고 다 찾아보라는 뜻이다.
[ 법원 사이트 ] (법원에서 직접 작성한거임)
1. 매각물건명세서(**)
특히 매각물건명세서는 중요시 봐야함. 최선순위 설정 일자(말소기준일자), 현황조사 및 임차인 권리신고내역 (대항력이나 배당요구여부), 등기부등본에서 볼 수 없는 유치권이나 법정지상권 등, 가압류나 가처분 등 인수되는 권리 내용 등도 확인할 수 있기 때문이다. 걍 다 샅샅이 봐라!
2. 현황조사서
집행관이 작성한 것으로, 전입일자나 확정일자, 보증금 등이 기재되어있다.
3. 감정평가서
[등기소]
1. 등기부등본
[정부24]
1. 건축물대장
근데.. 유료 경매사이트 들어가면 다 보여준다고 한다. 나중에 들어가서 봐봐야지...