[경매] 경매 권리분석 이렇게 어려웠어? 응 알고있었어.. 3장 내용정리

 

 

경매 실전 4 STEP!

 

1. 물건 검색

물건 고르는 기준
1) 내가 잘 아는 곳
2) 내가 살고 싶은 지역
3) 신규 아파트 단지 (수리 부담이 적고, 편의 시설이 잘 갖춰져 있는 경우가 많고 보통 수요가 많다)
4) 대단지 (인프라나 교통 여건이 좋고, 전세나 매매 수요가 많음)
5) 교통이 편한 곳
6) 학군이 좋은 곳
7) 브랜드가 좋은 곳 (대형 건설 업체가 건설한 아파트 등)

검색 방법 : 지도 검색을 활용하자! (대법원 경매정보 사이트나 유료 사이트의 지도 검색 메뉴 이용)

[ 경매에서 말하는 '쉬운 물건' 이란? ] 1. 말소기준권리 이후로 모두 소멸되는 물건 - 모든 권리가 소멸되는 물건만 우선 봐라. 유료 정보 사이트의 등기부현황에 '인수' 라고 표시된 물건은 일단 패스하자! 2. 명도에 어려움이 없는 물건 - 보통 명도가 부담스러워 경매를 망설이는 경우가 많다. - 임차인에 대한 피해가 전혀 없는 물건 (보증금 전액을 배당받는 임차인, 소액임차인이 점유하고 있는 물건)을 찾자. 임차인이 배당받기 위해서는 낙찰자의 명도확인서가 필요하므로, 원만한 협의가 가능한 상황이 보통임

 

 

2. 온라인 조사

기본 권리분석을 마친 후 낙찰을 받고 수익을 낼 수 있는지에 대한 조사가 필요하다!
손품을 팔자.

온라인 조사 시 확인해야 할 정보
1) 포털 사이트의 지도 및 부동산 서비스 검색
인터넷 지도와 거리뷰 활용
- 주변 환경, 편의 시설 조사 (도시 규모, 교통지 현황 및 인프라, 학군)
- 해당 물건 위치 파악(동호수 및 방향, 인접도로 등)
- 주요 시설과의 거리 측정(네이버 지도를 이용해라)
- 거리뷰로 지역 특성과 분위기 살피기

매물 시세 및 실거래가 조사
- 매물 정보와 시세 알아보기
- 실거래가 확인

단지, 학군 정보 파악

2) 온라인 커뮤니티와 블로그 정보 활용
맘카페와 인터넷 블로그를 활용해라!

 

3. 오프라인 조사

발품을 팔자.

1. 동네 한 바퀴 돌아라
2. 세 곳 이상의 중개사무소를 돌며 시세를 파악해라
- 허위 매물은 아닌지?
- 가격 뻥튀기나 후려치기가 없는지?
3. 체납관리비를 알아보자
- 관리사무소에 방문해 물어볼 수 있다.
  -> 체납된 전체 관리비 중 공용 부분에 해당하는 금액
  -> 연체 이자 (인수 사항이 아니기 때문에 체납금액에 포함되었는지 확인 필요)
  -> 연체 기간 (3년이 지난 체납관리비는 낙찰자가 인수하지 않아도 된다)

Q. 관리사무소에서 관리비 정보를 안알려준다면? A. -_- 알려주세요!! 하면 안되고,, 체납된 아파트 관리비 전체 금액 중 공용 부분의 비율을 생각하자. 약 60% 정도로 생각하면 된다.

4. 물건 조사 체크리스트를 활용하자 
5. 시세 파악 노하우 질문을 통해 시세를 파악하자

 

4. 경매 입찰

투자 수익 = 매도 가격 - 투입 비용 * 투입 비용 = 낙찰가 + 취득세 + 법무사비 + 중개비 + 명도비 + 관리비 + 금융비용 + 수리비 + 기타 세금

 

나머지는.. 읽었다 그냥

이번 장은 읽기 편한 듯!

 

정리는 따로...ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ